Как выселить из квартиры

Юридическое агентство «Право-Эксперт»
юрист Гусева Татьяна Эдуардовна
Телефон: +7 (952) 790 90 61

e-mail: guseva2006 {собака} yandex.ru
Адрес: ул. Барнаульская 2, офис 253, Калининград,
Калининградская область, Россия, 236006

В каких случаях можно выселить из квартиры без предоставления жилья?

Как выписать человека без его желания

Кого-то интересует, как выселить бывшего мужа, кого-то — как выселить из муниципального или приватизированного жилья,  как выселить из служебного жилья и т.д.

В любом случае, в чем бы ни заключалась данная жилищная проблема, решается она только одним способом — через суд. Это понятно. Конституция РФ гарантирует каждому право на жилье. И никто не может быть лишен этого права произвольно. Именно поэтому давно запрещено административое выселение как неконституционное. А суд, прежде чем решить, можно ли выселить  человека из квартиры, обязан изучить все обстоятельства, касающиеся возникновения и наличия права на жилье у выселяемого  лица. Значительная часть населения нашей страны так или иначе сталкивается с проблемами, связанными с жильем.

Обычно к  возникновению проблемы приводят те или иные события: непродуманность вопроса о собственности в момент приобретения жилья; приватизация жилого помещения либо отказ от участия в приватизации, вселение других лиц и т.п. Как правило, непродуманность подобных вопросов ведет в дальнейшем к возникновению конфликтов и необходимости обращенияв суд для разрешения спорной ситуации.

Обобщение автором статьи  юридической практики может быть вам полезно при решении некоторых вопросов, связанных с защитой жилищных прав, для чего рассмотрим наиболее часто встречающиейся вопросы.

1. Можно ли  выписать человека без его согласия?

Как ни странно, до сих пор распространенным заблуждением является представление о том, что право на проживание в квартире зависит от регистрации (прописки). Поэтому когда возникает необходимость выселить человека, пытаются его «выписать». Однако такой постановкй вопроса решить проблему невозможно. Во-первых, следует знать, прописка отменена около 20 лет назад. Во-вторых, наличие регистрации ничего не говорит о праве на жилое помещение.

Дело в том, что по закону человек должен быть зарегистрирован там, где он проживает. А не наоборот. Т.е., регистрация по месту жительства должна  подтверждать, что человек постоянно или преимущественно проживает в данном помещении. Однако он может там проживать по договору аренды, социального найма, на праве собственности, временного безвозмездного пользования. Кроме того, нередка практика, когда люди, приехав в чужой регион, просто покупают регистрацию в квартире, о которой даже не имеют представления, где она находится. Поэтому, исходя из штампа в паспорте о наличии регистрации невозможно судить, имеется у него право пользования этим жилым помещением, утрачено оно, или вообще никогда не возникало.

Отсюда вывод: при необходимости выселения в суд надо обращаться не с требованием о «выписке», в просить суд  признать, что право пользования данного гражданина жилым помещением прекращено (не возникало), и на этом основании он подлежит выелению.

2.  Кто не может быть выселен из квартиры?

- Не может быть выселен бывший член семьи собственника, если на момент приватизации квартиры он имел право на приватизацию и от участия в приватизации отказался. Следует иметь ввиду, что в этой ситуации  не поможет никакой «хитрый» ход, вроде продажи спорной квартиры другому лицу. Справедливо полагать, что человек, отказываясь от приватизации, не отказывается от права пользования квартирой. Поэтому считать его утратившим право пользования по той причине, что он отказался от участия в приватизации, нет никаких оснований. Разумеется, никто не лишает собственника права распорядиться принадлежащим ему имуществом. Но приобретатель квартиры приобретет также обязанность предоставить бывшему члену семьи продавца квартиры право пользоваться этой квартирой.

В таких случаях говорят, что право собственности обременено правами другого лица.

Отметим, что право бывшего члена семьи от прав собственника квартиры будет отличаться только тем, что бывший член семьи не обладает правом распоряжаться квартирой. При этом правом владеть и пользоваться обладает в той же мере, что и собственник. Например, вселение других лиц собственником квартиры возможно только с согласия (письменного) бывшего члена семьи, и наоборот – если бывший член семьи собственника захочет вселить иных лиц, ему потребуется согласие собственника и членов его семьи. Это не касается случаев вселения несовершеннолетних до 14 лет. Их вселение не требует согласия ни собственника, ни наймодателя, ни иных лиц.

- Не может быть выселен из муниципального жилья бывший член семьи нанимателя в случае прекращения семейных отношений. Требования о выселении в таких случаях обычно возникают, когда бывший член семьи нанимателя вселялся в квартиру при заключении брака. Для решения вопроса большое значение имеет законность вселения бывшего члена семьи. Имеется ввиду согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселение этого лица, само вселение именно в качестве члена семьи нанимателя.

- Не может быть выселен бывший член семьи нанимателя, временно отсутствующий в спорной квартире. Вопрос осложняется тем, что в отличие ранее существовавшей в ЖК РСФСР нормы, ограничивающей срок временного отсутствия шестью месяцами, действующее законодательство ограничений срока не устанавливает. Поэтому, решение вопроса о том, является ли отсутствие временным или имеет место выезд на другое постоянное место жительства полностью зависит от судебного усмотрения.

3. Кого закон относит к членам семьи собственника, нанимателя?

Необходимо заметить, что в разных отраслях законодательства круг членов семьи определяется по-разному. Например, в пенсионном, к членам семьи относятся родители, супруги, дедушка, бабушка, внуки, брат, сестра. Правда, с некоторыми ограничениями – по возрасту, в зависимости от нахождения на иждивении и т.п. В уголовном судопроизводстве членами семьи являются супруг, супруга, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и родные сестры, дедушка, бабушка, внуки.

Жилищный кодекс относит к членам семьи супруга, детей и родителей собственника или нанимателя. Однако только наличия указанных родственных связей недостаточно. Перечисленные лица, чтобы считаться членами семьи, должны проживать совместно с собственником (нанимателем) жилого помещения.

Кроме перечисленных лиц членами семьи могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Что касается признания членами семьи других родственников, для нанимателя и для собственника подход несколько различается.

Так, для признания нетрудоспособных иждивенцев членами семьи собственника и в исключительных случаях иных граждан, достаточно, чтобы они были они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Для того чтобы другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могли быть признаны членами семьи нанимателя, необходимо соблюдение двух условий: вселение нанимателем в качестве членов его семьи;  ведение с ним общего хозяйства. При этом иные лица могут быть признаны членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.

4. Кто такой «ответственный (главный) квартиросъемщик»? Какие права он имеет?

Само понятие «ответственный квартиросъемщик» в законе отсутствует. Стойкое заблуждение многих граждан, считающих, что «ответственный квартиросъемщик» вправе решать вопросы, касающиеся проживания других членов семьи, их прав и обязанностей, не имеет под собой никакой почвы.

В жилищном законодательстве есть такое понятие, как наниматель. И, соответственно – член семьи нанимателя. Наниматель представляет себя и членов своей семьи в отношениях с наймодателем – собственником жилья. Вряд ли это можно назвать преимуществом. Никаких иных «преимуществ» по сравнению с другими членами семьи, эта «должность» не предоставляет. В соответствии с законом, наниматель и члены его семьи имеют равные права и обязанности. Ответственность несут солидарную. Например, без согласия любого из совершеннолетних членов семьи наниматель не вправе вселить и, соответственно, зарегистрировать по месту жительства, других лиц (кроме несовершеннолетних до 14 лет).

5. Кто и как может быть выселен из муниципальной квартиры?

1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя.

Расторжение договора по требованию наймодателя возможно исключительно в судебном порядке в случаях, если наниматель:

- не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, допускают разрушение или повреждение жилого помещения;

- систематически нарушает права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использует жилое помещение не по назначению.

При этом в случае выселения в связи с просрочкой оплаты за жилье выселяемому предоставляется иное жилое помещение по нормам общежития (6 кв.м на человека).

Следует обратить внимание на то обстоятелсьтво, что истец, обращаясь в суд с требованием о выселении в связи с неуплатой коммунальных плтежей, обязан в иске указать жилое помещение, предоставляемое взамен. Нанимателя, проживашего в квартире, нельзы выселить в общежитие.

В остальных случаях наниматель и члены его семьи выселяются без предоставления другого жилого помещения.

2) Выселение по требованию нанимателя

Могут быть выселены члены семьи нанимателя, добровольно выехавшие из квартиры к другому постоянному месту жительства. На практике такие лица признаются судом утратившими право пользования жилым помещением. Чаще всего такие иски связаны с расторжением брака и длительным непроживанием бывшего супруга с сохранением при этом регистрации по месту прежнего жительства.

По искам данной категории особое значение имеет тщательная подготовка дела, грамотное обоснование правовой позиции.

Например, если в суде будет установлено, что лицо не проживает, пусть и длительное время, но непроживание связано с чинимыми нанимателем препятствиями, в удовлетворении иска будет отказано.

Большое значение для положительного результата по делу имеет доказанность таких обстоятельств, как срок непроживания в спорной квартире, наличие другого постоянного места жительства, неуплата коммунальных платежей.

6. Кто и как может быть выселен из квартиры, находящейся в собственности граждан?

Выселение бывших членов семьи собственника несколько проще, чем выселение из квартиры, занимаемой по социальному найму. Однако тут тоже есть некоторые особенности.

Сразу необходимо отметить, что для членов семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, закон устанавливает определенную гарантию. Эта гарантия действует на протяжении всего времени, пока поддерживаются семейные отношения. В частности, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Правда, соглашением между собственником и членами его семьи могут быть установлены иные правила. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения между ними и собственником жилого помещения.

Следовательно, с прекращением семейных отношений у собственника возникает право выселить бывших членов семьи. Разумеется, если письменным соглашением между собственником и членами его семьи при вселении не были установлены иные условия. Также необходимо учитывать, что соглашение супругов, определяющее их имущественные права, в том числе и право на проживание в квартире собственника, необходимо оформлять брачным договором, подлежащим нотариальному удостоверению.

7. В каких случаях суд может предоставить отсрочку в выселении?

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует другое жилье, или основания его приобретения, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Такое же право предоставлено бывшему члену семьи, если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Наиболее часто это правило применяется при выселении одного из супругов с несовершеннолетним ребенком. В таких случаях суд может предоставить определнный срок (обычно до совершеннлетия ребенка) до выселения. Следует иметь ввиду, что о необходимости такой отсрочки следует заявить во время рассмотрения дела, а не ждать, что суд начнет о вас заботиться. Кроме того, такая отсрочка, при необходимости, может быть продлена. Для этого тоже придется обращаться в суд.

Однако, если собственник жилого помещения решит продать жилое помещение, бывший член семьи собственника может утратить право пользования его помещением до истечения срока, установленного решением суда. До истечения установленного судом срока бывший член семьи также может быть выселен и в других случаях прекращения права собственности на это жилье у собственника: в силу решения суда, в связи со смертью, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу и др.

Также прекращение отсрочки и выселение возможно, если отпали основания, по которым суд решил сохранить право пользования, либо появились новые обстоятельства, которые могут существенно повлиять на ранее вынесенное решение. Например, выселяемый приобрел жилье, несовершеннолетний помещен в детский приют и др.

В указанных случаях суд своим решением вправе выселить бывшего члена семьи собственника жилого помещения до истечения установленного срока. Поэтому для собственника единственным способом «избавления» себя от бывшего члена семьи в   случаях, когда суд предоставил отсрочку в выселении, является избавление от недвижимости – ее продажа, дарение, мена.

Ваш юрист Татьяна Гусева

http://pravoznai.ru/

Предварительная запись по т. +7 (952) 790 90 61

Дела о выселении из квартиры (как, впрочем, и о вселении) представляют достаточную сложность. Прежде чем обращаться в суд, необходимо проанализировать юридическую сторону вопроса, определиться с доказательствами, возможными возражениями другой стороны и доказательствами. Не стоит рисковать и идти в суд без надлежащей подготовки дела. Надежды на пересмотр дела в кассационной инстанции в большинстве случаев себя на оправдывают: из нескольких десятков, а то и сотен  дел, рассматриваемых по кассационным жалобам, если отменяется одно решение — это уже событие. Поэтому добиваться положительного результата необходимо в суде первой инстанции, т.к. отменить вынесенное решение маловероятно.

Если стоимость юридических услуг кажется непомерно большой, сравните ее с ценностью квартиры, не  обременной  правами бывшего мужа или иных лиц (если речь идет о помощи юриста в случае выселения), либо о тех суммах, которые ежемесячно придется отдавать за аренду квартиры, если вас выселят.

Консультация по жилищным вопросам — 300 р.

Ведение дела в суде — от  12 000 р.

Составление искового завления — 1 500 р.

  1. Здравствуйте, Диана. Выселение — вопрос очень серьезный. Чтобы ответить на ваш один вопрос, мне необходимо задать вам с добрый десяток своих, чтобы определить, какие права имеются у вас, какие — у вашей матери. В рамках сайта это невозможно. Предлагаю записаться на консультацию.

  2. Диана

    Мать пьет уже 10 лет за квартиру не платит я с братом инвалиды платим за комуналку и в том числе долги матери оплачиваем накопленые до моего совершенолетия можно ли ее выселить прошу помощи в этом вопросе.

  3. Здравствуйте. Как уже говорилось в статье, «выписать» нельзя. Можно выселить и, разумеется, только в судебном порядке.

  4. Добрый день! У нас такая ситуация, квартира приватизирована на 3х 1/4, 1/4 и 2/4, мама у папы выкупила его долю, но прописка у него осталась, мы можем его выписать только через суд или можно по другому?

Оставить комментарий

Примечание - Вы можете использовать эти HTML tags and attributes:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>